DACION EN PAGO

 

CAMINOS HACIA LA DACION EN PAGO.

Uno de los principales problemas que ofrece al deudor la ejecución hipotecaria, es que tal y como está configurada hoy por hoy, en la mayoría de los casos finaliza con un resultado completamente indeseable, cual es que el banco se quede con la vivienda y el deudor siga debiendo todavía una importante cantidad de dinero que puede seguir reclamándosele por el banco.

En la actual situación económica casi todas las subastas judiciales quedan desiertas por no acudir ningún postor, momento en el que el banco puede solicitar, si se trata de vivienda, le sea adjudicada por el  60% del valor que se indicó en la escritura a efectos de subasta; este valor es determinado por el banco cuando se firma la escritura de préstamo hipotecario, y el cliente, no puede negociar esta cantidad, en parte porque desconoce para que sirve o que consecuencias suele traer, al igual que tampoco negocia los intereses ordinarios o intereses de demora, en muchas ocasiones abusivos. Pongamos un ejemplo práctico para que pueda entenderse lo problemático de esta situación, el Banco, concede un préstamo hipotecario por 110.000 €, sobre una vivienda que ha sido tasada en 160.000 €,  y señala ese mismo precio, 160.000 € a efectos de subasta; Vamos a suponer que ese préstamo se ha venido pagando durante unos años, y se han conseguido amortizar 20.000 € de capital, por lo que se deben 90.000 €, pero el prestatario ha perdido su trabajo, no puede pagar la hipoteca, y empiezan a generarse intereses de demora al 20%; el banco espera 3 cuotas impagadas, y reclama judicialmente la hipoteca. El procedimiento judicial dura un año y medio, durante el que se siguen generando demoras al 20%, a lo que hay que sumar costas judiciales, aproximadamente de 9.000 €. Cuando se celebra la subasta, no concurren postores y el banco se la adjudica, por el 60% del precio que fijó en su momento, es decir, se fijó un precio de 160.000, por lo que puede adjudicársela por 96.000 €. Podemos observar que mientras el precio de la vivienda ha disminuido muy por debajo del de mercado, las cantidades que se deben han seguido aumentando y son las siguientes: 90.000 € de capital, + 27.000 € de intereses de demora + 9.000 € de costas en total  126.000 € En resumidas cuentas, que el banco se ha adjudicado por 96.000 € una vivienda que fue tasada en 160.000 €, y solo se entiende que ha cobrado esos 96.000 €, por lo que todavía se le deben 30.000 €, cantidad que puede seguir reclamando procediendo a embargar otras propiedades del deudor, o de sus padres que son avalistas.

Sin embargo, el Banco de España, exige al Banco que se ha adjudicado el inmueble que lo contabilice no por el valor de la adjudicación, es decir 96.000 €, sino por el valor de que resulte de una valoración actualizada, que debe realizar una empresa tasadora oficial, con determinados requisitos, y que debe aproximarse a su valor real. Supongamos que por los efectos de la crisis económica la vivienda que cuando se hizo la hipoteca, valía 160.000 €, ha perdido un 20% de su valor, y que ahora es tasada en 128.000 €. Se daría la paradoja de que el banco considera a efectos contables oficiales que ha recuperado 128.000 €, por lo que habría recuperado más de los 126.000 € que se le debían por todos los conceptos, sin embargo, como ante el Juzgado se ha adjudicado la vivienda por 96.000 € , ha continuado embargando el piso de los padre del deudor por 30.000 €…….  Ante lo injusto de esta situación y la gran inquietud social que origina, si bien el legislador todavía no ha reaccionado, los Juzgados van abriendo puertas a que la entidad de crédito se tenga por cobrada con el inmueble cuando el valor que se le ha asignado a efectos contables es igual o superior a la deuda, sin que pueda reclamar otras cantidades aunque el valor por el que se la ha adjudicado ante el Juzgado sea inferior, como en el ejemplo que hemos puesto.

Tras unas iniciales resoluciones del año 2011 de Juzgados y Audiencias  Provinciales de Navarra y Girona, bien intencionadas pero de dudoso rigor jurídico, la tesis ha evolucionado, siendo de destacar el Auto del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Mataró de 2 de febrero de 2012, que entiende que en un supuesto parecido al ejemplo que hemos puesto, el banco debe quedar vinculado a efectos de recuperación de la deuda no por el valor de adjudicación, sino por el valor contable y cita a tal fin normativa específica del Banco de España, concluyendo que  “Los bienes adjudicados en subasta por las entidades de crédito se incorporan a su patrimonio, no por el valor de licitación en subasta y posterior adjudicación en el decreto aprobando el remate, sino conforme al valor razonable de los mismos, menos los costes de venta necesarios”. En esta misma línea se pronuncia la Audiencia Provincial de Córdoba de 1 de febrero de 2012, en cuanto la última valoración del inmueble, considerablemente superior al valor de adjudicación, representa la completa satisfacción del acreedor conforme requiere la Ley para que se de por terminada la ejecución hipotecaria, y que en consecuencia, no permite que continúe la ejecución y el embargo de nuevos bienes por las cantidades pendientes en cuanto que la adjudicación no se podría considerar un producto insuficiente. La magnitud del problema, y la dramática realidad social, desbordan el estrecho margen de la Ley y progresivamente se va avanzando hacia soluciones justas, que esperamos continúen evolucionando para mitigar la tragedia que siguen sufriendo muchas personas.

 

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